房地产估价中存在的风险与防范

随着我国经济的快速发展，房地产评估行业也在不断地壮大。房地产评估过程中会受到诸多市场因素的影响，所以房地产评估需要随时根据市场的变化，实时地调整评估措施。同时房地产评估也存在着一定的风险性，估价机构及估价人员要需要承担一定的经济责任和法律责任。对于房地产估价行业来说，如何规避房地产评估执业中存在的风险，是首要解决的问题。佳木斯工程造价针对房地产估价中存在的风险与防范，结合实践的经验，展开简要的分析，对房地产评估行业的发展具有一定的指导意义。

房地产评估是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在价值时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

一、什么是房地产评估

房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，佳木斯工程造价具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

二、房地产估价原则：

1．合法原则

遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2．使用原则

遵循高、佳使用原则，应以估价对象的高、佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据高佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

⑴保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；

⑵转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；

⑶装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

⑷重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；

3．替代原则

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4．估价时点原则

遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

房地产估价是与变化的市场环境联系在一起，严格地讲，无风险的估价业务是不存在的，要想完全规避风险，一点不受风险的威胁也是不现实的，问题的关键是我们如何大限度地降低、减少风险的发生。针对以上风险，建议采取以下一些防范措施：

（一）改善执业环境

要逐步建立和改善一个完善的执业环境，让估价机构真正做到独立、客观、公正地执业。政府的相关部门及房地产估价协会应在其中发挥重要的作用，一方面应制定符合规则的评估业相关的法规、行业标准，对行业实行监督管理、惩处违法违规行为，创造公开透明的市场竞争环境；另一方面，应加强服务功能，整合评估业信息资源，真正实现信息资源共享，创造和维护公开、公平的良好执业环境。

（二）健全内部质量控制体系，加强外部监督机制

佳木斯工程造价要有效降低评估风险，还有赖于内部、外部的双重控制和监督。

一方面评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系。首先，承接业务要谨慎，要对估价目的、估价范围、价值时点等进行充分了解，对客户提出的不合理要求要进行专业解释，客户不能接受正确估价的业务要拒绝。同时，对于不同的估价对象，要确认安排能胜任的估价人员，确保估价业务高质量的完成。

其次，在项目实施过程中，要遵循执业规范，做到取证充分、适当，底稿完整，记录详尽。

第三，估价机构要建立审核制度，审核制度不仅可以及时纠正报告存在的问题，而且可以提升估价师的专业水准，从而有效地降低评估风险；另一方面房地产估价协会必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和估价人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，促进整个评估行业水平的提高。