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房地产估价中存在的风险与防范

2021-07-21 09:50:18

随着我国经济的快速发展,房地产评估行业也在不断地壮大。房地产评估过程中会受到诸多市场因素的影响,所以房地产评估需要随时根据市场的变化,实时地调整评估措施。同时房地产评估也存在着一定的风险性,估价机构及估价人员要需要承担一定的经济责任和法律责任。对于房地产估价行业来说,如何规避房地产评估执业中存在的风险,是首要解决的问题。佳木斯工程造价针对房地产估价中存在的风险与防范,结合实践的经验,展开简要的分析,对房地产评估行业的发展具有一定的指导意义。

房地产评估是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在价值时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

一、什么是房地产评估

房地产估价全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,佳木斯工程造价具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。

二、房地产估价原则:

1.合法原则

遵循合法原则,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2.使用原则

遵循高、佳使用原则,应以估价对象的高、佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用,估价时应根据高佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明:

⑴保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续使用为前提估价;

⑵转换用途前提:认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价;

⑶装修改造前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价;

⑷重新利用前提:认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;

3.替代原则

遵循替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4.估价时点原则

遵循估价时点原则,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

房地产估价是与变化的市场环境联系在一起,严格地讲,无风险的估价业务是不存在的,要想完全规避风险,一点不受风险的威胁也是不现实的,问题的关键是我们如何大限度地降低、减少风险的发生。针对以上风险,建议采取以下一些防范措施:

(一)改善执业环境

要逐步建立和改善一个完善的执业环境,让估价机构真正做到独立、客观、公正地执业。政府的相关部门及房地产估价协会应在其中发挥重要的作用,一方面应制定符合规则的评估业相关的法规、行业标准,对行业实行监督管理、惩处违法违规行为,创造公开透明的市场竞争环境;另一方面,应加强服务功能,整合评估业信息资源,真正实现信息资源共享,创造和维护公开、公平的良好执业环境。

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(二)健全内部质量控制体系,加强外部监督机制

佳木斯工程造价要有效降低评估风险,还有赖于内部、外部的双重控制和监督。

一方面评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系。首先,承接业务要谨慎,要对估价目的、估价范围、价值时点等进行充分了解,对客户提出的不合理要求要进行专业解释,客户不能接受正确估价的业务要拒绝。同时,对于不同的估价对象,要确认安排能胜任的估价人员,确保估价业务高质量的完成。

其次,在项目实施过程中,要遵循执业规范,做到取证充分、适当,底稿完整,记录详尽。

第三,估价机构要建立审核制度,审核制度不仅可以及时纠正报告存在的问题,而且可以提升估价师的专业水准,从而有效地降低评估风险;另一方面房地产估价协会必须加强对行业的统一管理和监督职能,对评估机构和估价人员作定期和不定期的检查,对发现的违法违纪行为要坚决查处,促进整个评估行业水平的提高。


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